Koopwoningen werden in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld bijna zes procent goedkoper, bleek vorige week uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Waar komen die dalende huizenprijzen vandaan na jaren van stijging?
LINDA.nl vroeg het aan Frank Notten, econoom bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Het CBS zelf ziet nog geen sterke daling in de huizenprijzen, vertelt Notten. “Dat komt omdat wij het moment van passeren bij de notaris als transactiedatum registreren. Het NVM registreert daarentegen de datum van tekenen van de koopovereenkomst. Dat is meestal zo’n drie maanden eerder.” Ook ziet het CBS alle verkopen, terwijl de NVM alleen de transacties ziet van makelaars die bij de vereniging zijn aangesloten.
Wat nu uit de cijfers van de NVM blijkt, is dus pas een kwartaal later bij het CBS te zien. Maar: “In augustus namen wij wel al een prijsdaling van 0,1 procent waar”, zegt Notten. “Dat is heel weinig, maar het is wel een van de eerste dalingen sinds 2013.”
“Dat heeft vooral te maken met de hypotheekrente. Die wordt vastgesteld door banken en is vaak afhankelijk van de door de Europese Centrale Bank (ECB) vastgestelde rente waartegen die banken zélf geld kunnen lenen. In 2013 werd die rente van de ECB heel laag gemaakt om de economie te stimuleren. Banken konden daardoor ook de hypotheekrente verlagen.”
“Een lage hypotheekrente betekent weinig maandlasten, dus kun je gemakkelijker een woning betalen. Als veel mensen dat willen, begint het overbieden. Dat drijft de prijzen nóg sneller op. Sinds 2013 zijn de huizenprijzen bijna verdubbeld.”
“Nu is juist het omgekeerde zichtbaar. Sinds begin dit jaar is de hypotheekrente een stuk hoger, als gevolg van de hogere rente van de ECB om de inflatie af te remmen. Met een hogere hypotheekrente hebben mensen minder ruimte om bijvoorbeeld te overbieden. Als de vraag afneemt, stoppen de prijsstijgingen.”
NVM over groeiende woningnood: '2023 moet het jaar van de waarheid worden'
“De afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen in elke regio gestegen, maar niet op hetzelfde moment. Vanaf 2013 stegen ze aanvankelijk het sterkst in Amsterdam en andere grote steden. De sterke stijgingen daarbuiten kwamen pas later. Dat kan komen door mensen die wegvluchtten uit de Randstad vanwege de hoge prijzen en in andere provincies een huis gingen zoeken. In eerdere situaties leken de ontwikkelingen in de noordelijke provincies dus achter te lopen op de Randstad.”
“De afgelopen kwartalen zagen we vooral in Flevoland, Drenthe en Groningen een grote stijging. Dat inhaaleffect komt deels door corona. Mensen hoeven nu minder vaak naar een fysieke werkplek. Voor de keren dat dat wel moet, hebben ze soms meer reistijd over. Daardoor is het gebied buiten de Randstad nu populair.”
“Hoe de huizenmarkt zich gaat ontwikkelen, weten we niet precies. Maar als de hypotheekrente nog verder stijgt, is het aannemelijk dat dat gaat zorgen voor verdere prijsdalingen. In vorige crises zagen we bovendien dat een daling van de huizenprijzen steeds sneller gaat als die eenmaal is ingezet.”
“Dat komt vooral doordat de huizenmarkt een gevoelsmarkt is. Als mensen horen dat de huizenprijzen dalen, zegt een paniekerig gevoel hen misschien dat ze nú moeten gaan verkopen. Tegelijkertijd wordt de vraag kleiner omdat mensen wachten met een huis kopen in de hoop dat de prijzen nog verder dalen. Als het aanbod stijgt en de vraag daalt, dalen de prijzen inderdaad.”
“Rond 2013, het dieptepunt van de laatste economische crisis, zagen we dat er ook minder gebouwd werd als gevolg van dit mechanisme. Maar of dat nu ook gaat gebeuren, kunnen we niet zeggen. Zelfs als de prijsdaling nu inzet, is er nog steeds krapte op de huizenmarkt bij bepaalde doelgroepen, zoals starters en immigranten. Voor hen zijn niet ineens heel veel meer huizen gebouwd.”
Tochtige woning? Dan betaal jij straks waarschijnlijk een lagere huurprijs
