Waarom zijn de huizenprijzen zó hoog en blijven ze stijgen? Met die vraag dook journalist Maaike Schoon in de vaderlandse geschiedenis. Haar boek werd zo niet alleen een analyse van de woningmarkt, maar van een land.
“Als de woningprijzen stijgen, heerst er onder huizenbezitters toch bijna een soort jubelstemming. Terwijl ik dan denk: dit is juist slecht nieuws, omdat dit betekent dat steeds minder mensen een huis kunnen betalen.”
De Nederlandse woningmarkt zit in een crisis: 87 procent van de kiezers was het daar tijdens de laatste Tweede Kamerverkiezingen over eens. Toch hebben de stijgende huizenprijzen niet voor iedereen dezelfde consequenties.
Huizenbezitters maken zich wellicht zorgen over anderen, maar rekenen zich ook rijk. Door de stijgende prijzen was de gemiddelde overwaarde twee jaar geleden al 220.000 euro. Voor starters wordt het daardoor juist steeds moeilijker om een koopwoning te bemachtigen. Inmiddels moeten zij bijna een ton aan eigen geld meenemen: drie keer zoveel als in 2017. En volgend jaar hebben ze gemiddeld een verzamelinkomen van 120.000 euro nodig, voorziet De Nederlandsche Bank. Slechts één op de drie huishoudens heeft dat.
Hoe kan het dat de huizenprijzen sinds 1995 met tweehonderd procent zijn gestegen? Het is de vraag die journalist en Buitenhof-presentatrice Maaike Schoon in haar boek Waarom jij geen huis kunt betalen stelt. Ze kijkt naar het heden en de recente geschiedenis, maar gaat ook terug naar de oorsprong van Nederland als kapitalistisch land. Wanneer is grond hier een financieel product geworden, en welke overtuigingen over eigendom horen daarbij?
“Achter de huidige situatie op de woningmarkt zitten allemaal eeuwenoude ideeën over hoe we omgaan met land. Ik durf wel te zeggen dat dit het grootste verdelingsvraagstuk van de mensheid is: hoe verdeel je grond? Hoeveel ruimte mag iemand innemen? Wat vinden we eerlijk en acceptabel?”
Het vermogen van je ouders is nog altijd het belangrijkst voor financieel succes: 'En je kunt ze niet uitkiezen'
Het bouwen van meer woningen wordt door politici (en veel burgers) meestal gezien als dé oplossing voor de hoge huizenprijzen. Maaike noemt de eenzijdige focus op het huizentekort een van de grootste misverstanden over de crisis op de woningmarkt. “Het gaat ook over een teveel aan geld.”
Volgens de economen die ze voor haar boek sprak, zijn de huizenprijzen met name zo explosief gestegen omdat de grondprijzen zijn gestegen. “Dat komt doordat er de afgelopen decennia heel veel geld naar de woningmarkt is gegaan. Als mensen veel geld verdienen en veel kunnen lenen, willen ze allemaal het liefst op de allermooiste plek wonen. Omdat je de binnenstad van Amsterdam niet kunt dupliceren, is de overwaarde daar het allerhoogst.”
Omdat een klein land als Nederland eigenlijk één grote stad is, hebben die overwaardes zich “als een olievlek” over het land verspreid, zegt Maaike. Wie Noord-Holland of Utrecht niet meer kan betalen, neemt zijn of haar geld verder mee het land in, waardoor de grond op steeds meer plekken alleen maar duurder (en schaarser) wordt. Het gaat dus allang niet meer over de Randstad alleen: de hoogste prijsstijgingen vinden nu juist daarbuiten plaats.
Huizen kun je bijbouwen, grond niet. Althans, meestal niet. Vanaf de zestiende eeuw kwam er in Nederland via de droogleggingen wel degelijk nieuwe grond bij. Begin 1600 sloeg een groep Amsterdamse investeerders de handen ineen om in de Beemster nieuwe landbouwgrond te creëren. In Nederland moet grondonderzoek zo vanaf het begin geld opleveren: land werd voor de elite handelswaar. Ging het economisch goed, dan werd er ook meer drooggelegd.
De droogleggingen laten zien dat de overtuiging dat land van de mens is – en iets moet opbrengen – eeuwenoud en buitengewoon Hollands is. Vaak krijgen de Engelsen die ‘eer’, maar Maaike ziet in haar onderzoek dat wij die trend ooit zijn begonnen. “Hugo de Groot (invloedrijk denker, overleed in 1645, red.) schreef al: je moet grond cultiveren, want daar is het voor. Anders doe je niet wat God wil. Natuurlijk is het gewoon wat wij zelf wilden: als Nederlanders vinden we het belangrijk dat grond productief is en dat het geld oplevert.”
De nationale mythe is dat de droogleggingen een en al vooruitgang brachten en ons beschermden tegen de dreiging van het water. Maaike laat zien dat zelfs op dat laatste wel wat af te dingen valt, omdat te veel land droogleggen juist weer gevaarlijk kan zijn. Ook ging lang niet iedereen erop vooruit.
Lokaal veranderden de machtsverhoudingen, omdat het nieuwe land in bezit was van de financiële elite uit Amsterdam. Boeren bezaten hun boerderijen niet zelf: Maaikes opa was er daar eeuwen later nog één van. “Het is een feit dat we daar nu al ruim vierhonderd jaar veilig wonen. Mijn opa’s oude boerderij staat er ook nog. Maar econoom en Nobelprijswinnaar Daron Acemoğlu ziet bij alle grote innovaties hetzelfde patroon, zoals bijvoorbeeld de Industriële Revolutie, toen arbeiders uitgebuit werden. Ja, er is sprake van vooruitgang maar voor wie? De Beemster was vooral goed voor de investeerders.”
'Veel vrouwen denken dat ze financieel zelfredzaam zijn, maar dat valt tegen'
Voor het boek ging ze terug naar haar opa’s oude boerderij in de Beemster. “Mijn ene opa was dagloner, hij had geen vaste baan. Toch kon hij een stukje land kopen. Daar heeft hij een huis op gezet, en dat is nu veel geld waard. Mijn andere opa was boer. Van oudsher zijn boeren rijker dan arbeiders, want ze hadden dankzij hun bedrijf kapitaal. Maar omdat de boerderij niet van hem was, moest hij verhuizen toen de eigenaar er iets anders mee wilde.”
Wie geen grond bezit, heeft minder zekerheid en bouwt minder vermogen op. De consequenties van dat verschil voelde Maaike dankzij haar opa’s pas echt. Inmiddels bestaat de meerderheid van Nederland uit grootgrondbezitters. Hoewel ze niet meer die kleine elite van weleer zijn met gigantische lappen, hebben ze wel degelijk macht. “Zolang zestig procent van de huishoudens in een eigen woning zit, wordt de politiek niet echt gestimuleerd om iets aan de ongelijkheid te doen. Dat is een ongemakkelijk gesprek, maar het is wel zo.”
De overtuiging dat grondbezit geld moet opleveren, zit nog steeds diep. Koop je een huis en wordt dit dankzij omstandigheden waar je zelf geen invloed op hebt, (veel) meer waard? Dan is de gehele winst natuurlijk voor jou, denk jij als lezer nu waarschijnlijk ook.
Zelf kocht Maaike haar eerste woning tijdens de crisis, later was deze het dubbele waard. “Kwam dat doordat ik er voor tonnen in had geïnvesteerd? Nee, het was een kwestie van kopen in 2011 en verkopen in 2018. De vraag is: heb ik recht op dat geld? Velen vinden van wel, omdat ik destijds ‘een goede keuze’ heb gemaakt. Maar ik denk dan toch: je hoort te werken voor je geld. Misschien moet een gedeelte dus terugvloeien naar de gemeenschap die de groei heeft voortgebracht. Henry George had daar interessante ideeën over.”
George, een Amerikaanse econoom, pleitte in de 19e eeuw voor één enkele belasting: op grond. De laatste tijd zie je zijn naam weer vaak terug in opiniebladen en kranten, merkt Maaike. “Hij zag in dat met economische groei de grondprijzen stijgen, en dat je vragen moet stellen bij de overwaardes die daarbij gecreëerd worden. Is het wel efficiënt en belandt het wel op de juiste plek? Veel economen zeggen van niet, omdat het daar niet per se thuishoort.
Zelfs een keiharde kapitalist zoals Adam Smith vond dat landeigenaren ‘oogsten wat ze nooit zaaiden’. Dat vond hij economisch niet efficiënt, omdat zo steeds meer geld terechtkwam bij een steeds kleiner groep. Tegenwoordig stellen we daar maar weinig ethische vragen bij: we vinden het zelfs volstrekt normaal. Als de woningprijzen stijgen, heerst er onder huizenbezitters toch bijna een soort jubelstemming. Terwijl ik dan denk: dit is juist slecht nieuws, omdat dit betekent dat steeds minder mensen een huis kunnen betalen.”
Die link kunnen huizenbezitters vaak maar moeilijk leggen, merkt Maaike. “Als je in de jaren zeventig een huis kocht en dat nu met vier ton overwaarde verkoopt, komt jouw winst bij iemand anders vandaan. Het betekent dat de koper een veel hogere schuld heeft dan jij ooit in je leven bent aangegaan.”
In de jaren tachtig deed de overheid er alles aan om woningbezit te stimuleren, onder andere door de welbekende hypotheekrenteaftrek. Ook betaal je over de eigen woning geen vermogensbelasting. Iedereen had recht op een eigen woning, was het idee. “De overheid heeft kopers destijds alleen nooit op de risico’s gewezen en gezegd: let op, u woont in een belegging. En beleggingen kunnen ook onderuitgaan, en wellicht moet u er ooit belasting over betalen. Daarom denken we nu massaal: dit is gewoon helemaal van mij.”
Dankzij deze fiscale voordelen konden velen die eerder geen kans maakten ineens wél een huis kopen. In 2026 zorgt het al dat extra geld op de markt er echter voor dat de ongelijkheid tussen de mensen die wel en niet bezitten, blijft groeien. “Bijna iedereen vindt het belangrijk dat de crisis op de woningmarkt wordt opgelost. Maar wil de huizenbezitter er ook iets voor inleveren? Het antwoord is dan meestal toch nee. Als dat je antwoord blijft, moet je ook niet zeuren dat het probleem niet opgelost wordt. Met alleen extra huizen bouwen gaan we er niet komen, maar omdat dit de minst pijnlijke oplossing is, hebben we het daar het liefst over.
Vaak heb ik het gevoel dat ik een radicaal boek geschreven heb, maar de onderzoeken waarop ik me baseer zijn heel mainstream. Ik ben nog geen econoom tegengekomen die zegt: het systeem functioneert perfect. Zelfs woningmarkt-experts zeggen: deze fiscale voordelen zijn niet houdbaar.”
Sheila Sitalsing ontdekte dat haar grootouders fout waren in de oorlog: 'Ik schrok wel'
Het verlangen om een eigen woning te bezitten, zit in Nederland diep. Ook bij Maaike zelf. “Ik ben een boer uit Noord-Holland. Ik hou van het eigendomsrecht. Alleen kun je je inmiddels wel afvragen: dienen de fiscale regelingen nu nog het doel waar ze ooit voor bedacht zijn? Als iedereen recht heeft op een stukje van deze aarde, waarom heeft dan niet iedereen dat? Is dat omdat ze niet hard genoeg gewerkt hebben, of gaat er toch iets mis?”
Het huis wordt in Maaikes boek vooral vanuit een economische bril bekeken. Toch is het niet alleen een financieel verhaal. “We wonen in onze belegging, maar we houden er ook van”, zegt ze. Dat werd weer duidelijk toen ze emotioneel werd bij het bezoek aan haar opa’s boerderij, die nooit in eigen bezit was en inmiddels bewoond wordt door een andere familie. “Ik dacht toen: wat denk je nu zelf? Je bent er al 25 jaar niet geweest. Op dat moment besefte ik pas dat ik me gehecht had aan dat huis, hoe het is verbonden met mijn identiteit.”
Een huis biedt veiligheid, geborgenheid en ja, ook een gevoel van identiteit. “Het gevoel dat een eigen huis je geeft, is ongrijpbaar. Het gaat ook over geworteld zijn. Sommigen hebben daar nu meer toegang toe dan anderen, en dat heeft te maken met hoeveel geld je hebt, of hoe je ouders het hebben gedaan. Ik denk dat we dus op zijn minst kunnen stellen dat dit de spuigaten is uitgelopen, en dat we onszelf de vraag moeten stellen of we daar iets aan willen doen.”
‘Waarom jij geen huis kunt betalen’ van Maaike Schoon is nu verkrijgbaar.
Het beste van LINDA. direct in je mail? Meld je aan voor onze nieuwsbrief.
Vrouwen ervaren meer pijn, maar worden minder geloofd dan mannen: 'Mismatch tussen artsen en vrouwen'
